在美国，如果您拥有两处房产，一处通常被视为住宅，另一处被视为投资房产。自有住房和投资性房地产有不同的税收政策。这两种房产在报税时有什么节税的方法吗？今天我们就一起来了解一下吧！
自住住房和投资住房如何界定？
每个已婚家庭或单身个人的基本住所是主要住所，它有别于其他住所。
从税法角度来看，如果纳税人同时拥有两处住所，则其居住时间较长的住所为主要住所，即主要居所。其他房产通常被视为投资房产或度假屋。
自用房产报税时的优惠条件
1.如果是自有房屋，并且自有房屋是贷款购买的，那么在报税的时候，所有与自有房屋相关的费用都可以免税，比如贷款利息、贷款积分、地方税等，这相当于给购房者带来了巨大的税收优势。
2.如果纳税人想要出售自己的房屋，则需要缴纳资本利得税。但是，如果出售房屋的业主在过去五年内在该房屋中居住了至少两年，并且出售该房屋的个人利润低于$250,000，夫妇低于$500,000，他们不需要缴纳资本利得税。
纳税人申报主要居住地后，美国税务局偶尔会检查纳税人的水电使用记录、账单支付情况、纳税人是否在住宅区行使过投票权等，可以显示纳税人的情况。纳税人是否在住所。永久居留。因此，纳税人很难谎报其主要居所的状况。
投资性房地产租金收入的纳税申报优惠条件
首先，房主必须保存出租房屋维修费用的收据，因为这些收据可以在报税时算作费用，用来抵消租金收入。如果您雇用工人，还建议房主从国税局(IRS)网站下载表格，以便支付给工人的费用可用于报税。在雇用工人时，许多中国人愿意以现金交易以获得较低的费用。然而，这样做不仅在报税时没有证据，而且也无法获得可以抵消租金收入的租金成本。
出租物业的另一个节税策略是折旧结转。只有房子的价值可以折旧，土地的价值不能折旧。出租房的折旧年限为27.5年。比如你花20万买一套房子，土地价值4万，房子本身价值16万。年折旧可以是160,000/27.5=$，从租金收入中扣除。27.5年之后，您已经折旧了160,000美元。这时候你把房子卖30万。10万的附加值，你要交长期资本利得税，相对较低。但之前帮你省了16万元税的折旧部分，又得重新缴税了。这部分税款称为折旧收回。
专家表示，许多房主放弃折旧，这不是正确的做法。因为一套房子可能会出租几十年，国税局很难检查折旧是否用于减税。因此，税法规定，无论是已经折旧还是可以折旧的，都必须追回。而且，货币的价值正在日益贬值。三十年前价值20万元的房子，现在已经翻了好几倍。按今天的价格计算，当年通过折旧节省的税收可能会增加五到十倍。因此，建议尽早折旧。
不报税有什么后果？
如果纳税人欠美国政府税款，但未能在纳税期限前缴纳，美国国税局将对其处以罚款并收取高额利息。IRS的规定是，如果美国税迟报，欠IRS的税款，会有三种处罚：一是没有按时报税的处罚，二是没有缴税的处罚按时付款，并收取滞纳金。
因此，按时申报和缴纳税款非常重要。对于美国非税务居民，尤其是在美国拥有房产和金融投资者的人来说，正常报税是确保其在美国的经济利益不被干扰的重要因素，同时也确保只有他们在美国的投资收入需缴纳合理的税款。美国国税局对非美国居民的纳税申报问题有详细的解释，并赋予美国非居民选择如何处理所有某些投资的税务处理的权利。那么，非美国居民正常申报美国所得税被普遍认为是最好的处理方式，这不仅体现了非美国居民严格遵守美国法律的表现，而且只征收合理的税款，这对于非美国居民来说，对于居民来说，如果你在美国有收入，正常报税是一种非常正确、正确的方式。
此外，非美国居民在美国申报收入并纳税，通常可以在很大程度上避免美国国税局的随机税务检查。如果你被国税局随机检查，被发现没有按时纳税或者有逃税行为，不仅会被处以重罚，你在美国的财产也会受到影响。
同时，国税局的记录与美国大使馆的签证申请有一定的关联性。因此，不良的报税记录将会极大地影响美国签证的重新申请。申请，良好的纳税申报记录可以帮助非居民再次获得美国签证。
换房时考虑“”递延纳税
“”是美国税法第条。英文全称是“InternalRevenueCodeSection”，也称为“StarkerExchange”。斯塔克是一位曾经买卖投资房产的投资者的名字。当时，国税局对他出售的房子征收资本利得税。但他认为，因为他用卖房子的钱立即购买了另一套投资房，所以他不应该纳税，而应该等到他将来卖掉最后一套房子才能纳税，所以他起诉了最高政府美国，最后打赢了官司，美国国会颁布了立法，就是‘’。
因此，根据“”，如果投资者出售自己的旧房子并用赚到的钱购买另一套房子，则所得的钱将暂时不征税。。
具体做法是，名投资者出售旧房，在45天内找到另一套房子，签订购房合同，然后在180天内转让所有权。卖房子的钱不能被投资者使用。它应该交给一个称为“合格中介”的中介。购买另一套房子时，将直接过户到第二套房子。第二栋房子与第一栋不同。该房屋应该是“同类”房屋，即投资性房产。
还有关于您投资谁的名字的提示。
如果以个人名义投资房地产，可以通过房产税、保险费、房屋折旧、装修维护费、房地产公司管理费、房产中介中介费等方式抵扣税款。对于高收入者来说，节省的税款可高达联邦税的40%，相当于您开支的一半。
如果以公司名义投资房产，除上述税款扣除外，公司的租金、电话费、日常维护费以及日常管理所需的一切费用、所有员工的工资福利、购买的电脑以公司名义的家具、电器等，均可免税。专家建议记住保留原始发票、收据或信件作为报税文件。
