虽然说起日本房地产，很多人第一反应就是“房地产泡沫”，以及泡沫破灭后房价暴跌、居民财富急剧缩水。这也是日本“失去的二十年”的一个缩影。但现在谈到日本房地产，更多人关注的是“上涨了多少”。据仲量联行最新调查显示，东京的房地产投资自日本以来已达193亿美元，位居全球第一。紧随东京之后的是首尔、伦敦、巴黎和纽约。
今天我们就来说说日本的房地产泡沫与复苏：
第一阶段：20世纪90年代泡沫经济破裂后，日本房地产市场陷入沉寂
年至年“泡沫经济”破裂后，日本股价、房价暴跌，对日本银行体系造成巨大损害。日本随后经历了“失去的20年”。
年金融危机后宽松的金融环境下，全球主要发达国家或地区的房地产价格累计大幅上涨。相比之下，日本的房地产价格上涨相对温和且有吸引力。
泡沫经济的始末：年9月，G5国家签署《广场协议》，共同进行外汇干预，应对过度升值美元贬值，导致日元快速升值。为了防止“日元升值萧条”、扩大内需，日本央行从年到年连续五年降息，热钱大量流入股市和房地产市场，催生资产价格泡沫。
年至年的五年间，虽然日本全国房价仅上涨了40%左右，但增长最快的城市东京的房价在短短五年内上涨了约300%。
随着资产泡沫的膨胀，居民和企业的负债率不断上升。年底，日本央行开始加息为市场降温，但这也成为泡沫破裂的导火索。股价、房价暴跌，大量坏账给日本银行体系造成巨大损害。日本进入“失去的20年”。
第二阶段：安倍经济学助推日本房地产市场逐步进入复苏通道
年底安倍上台后，推出了一系列金融、财政、结构性改革等政策，为日本经济带来活力。
房地产市场也逐渐步入复苏通道，受益于：
1、经济复苏，企业利润增加，劳动力市场改善；
2、极低的利率，加上物价上涨，进一步压低实际利率；
3、入境旅游开放、留学生政策放宽、外出务工等结构性改革拉动房地产需求；
4.鼓励购房政策**，包括增加住房补贴发放、完善房贷减税制度、提高免税额等。
第三阶段：劳动力市场复苏，带动住房需求增加
在经济复苏的背景下，日本劳动力市场明显改善，失业率持续下降，国民收入持续增加。
国民收入的增加带动了日本的住房需求，房价也出现反弹，公寓楼价格大幅上涨。
第四阶段：日本家庭购房能力较强，购房动力可能有所提升。
在经历了90年代泡沫经济的破灭和房价减半之后，日本民众对于房地产投资变得更加谨慎，因此日本的住房拥有率较低。然而，日本家庭购买住房的经济能力相对较强，因为：
日本的房价收入比明显低于全球主要城市；
1、抵押贷款利率极低；
2、贷款占日本家庭资产的比例远低于世界其他主要城市。
3、劳动力市场持续改善，促进购房的优惠政策或将增加日本家庭购房动力。
第五阶段：日本商业地产经济复苏重生
除了住宅房地产市场的繁荣之外，日本经济的复苏也带来了商业房地产市场景气度的改善，其中零售和办公房地产表现尤为强劲。日本放开赌博牌照、申办年世博会的成功以及入境游客的大量涌入，都给日本楼市的强势带来了提振。日本重点城市写字楼空置率大幅下降，写字楼租赁业明显好转。
第六阶段：留学生和农民工政策变化推高日本房地产边际需求
安倍上台后，日本政府对海外投资者更加开放。赴日学习、工作甚至永住的签证门槛降低，在日外国人数量逐年增加。
年日本留学生总数达到30万人，占日本高等教育学生总数的近10%。毕业后获得工作签证的应届毕业生数量也猛增。
人才引进的积分制度和申请永久居留的资格期限从5年改为3年/1年，吸引了大量海外投资者，推高了日本房地产的边际需求。
20世纪90年代泡沫经济破裂后，日本房地产进入“失去的20年”，并在安倍经济学政策下开始进入复苏阶段。经过一系列经济、金融、税收改革促进政策，极大促进了日本劳动力市场的复苏，进而促进了住宅房地产的发展。随着住宅房地产的发展和国民收入的提高，有效刺激了消费，提振了经济，促进了商业地产的繁荣。随着日本一些利好政策的推进，如IR法案、世博会等，日本房地产已经进入全面复苏阶段。留学政策和高层次人才的引进将进一步提振日本房地产市场。随着房地产的边际需求，日本房地产将进入快速发展时期。
